[課程簡(jiǎn)介]:本課程主要圍繞投資拓展的道、術(shù)與具體執(zhí)行等維度展開(kāi),從投資拓展趨勢(shì)、價(jià)值研判體系、拿地模式、并購(gòu)流程及使用收并購(gòu)的實(shí)操工具,結(jié)合眾多經(jīng)典案例,全面解析房地產(chǎn)投資拓展,增強(qiáng)地產(chǎn)投資管理者的投資管理和實(shí)操能力,幫助企業(yè)從投資拓展方面,打造強(qiáng)有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
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【時(shí)間地點(diǎn)】 | 2021年6月04-06日 南京曙光國(guó)際大酒店 (4日下午報(bào)到,5-6日兩天課程) |
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【培訓(xùn)講師】 | 張老師 | |
【參加對(duì)象】 | 各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總經(jīng)理、投資副總、片區(qū)總經(jīng)理、項(xiàng)目總、設(shè)計(jì)副總、營(yíng)銷(xiāo)副總等具有戰(zhàn)略規(guī)劃與投資運(yùn)營(yíng)決策力的決策層;投資拓展部人員、財(cái)務(wù)、稅務(wù)、成本、法務(wù)、資金、前期、策劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)等條線管理者以及拿地相關(guān)的部門(mén)人員。 | |
【參加費(fèi)用】 | ¥4800元/人 (含授課、場(chǎng)地、資料、會(huì)務(wù)、現(xiàn)場(chǎng)咨詢費(fèi)等)如需安排食宿者,可統(tǒng)一安排,費(fèi)用自理 | |
【會(huì)務(wù)組織】 | 森濤培訓(xùn)網(wǎng)(m.dbslw.com.cn).廣州三策企業(yè)管理咨詢有限公司 | |
【咨詢電話】 | 020-34071250;020-34071978(提前報(bào)名可享受更多優(yōu)惠) | |
【聯(lián) 系 人】 | 龐先生,鄧小姐;13378458028、18924110388(均可加微信) | |
【在線 QQ 】 | 568499978 | 課綱下載 |
【溫馨提示】 | 本課程可引進(jìn)到企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn),歡迎來(lái)電預(yù)約! |
專題背景
隨著進(jìn)入“十四五”新的發(fā)展周期,在新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,政府的發(fā)展目標(biāo)從原有的GDP經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),轉(zhuǎn)向?yàn)椤耙虺鞘┎摺钡膹?fù)合增長(zhǎng)目標(biāo)。同時(shí),伴隨著“房住不炒”、“三條紅線”、“集中供地”等各項(xiàng)地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái),我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展正在進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代。不再是單一的土地金融和二級(jí)開(kāi)發(fā),而對(duì)其產(chǎn)業(yè)招商引資、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、教育體育等方向有了更多的要求。
另一方面,在新的去杠桿的金融政策導(dǎo)向下,房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的模式已經(jīng)不再是房企的決勝法寶。行業(yè)本身逐漸進(jìn)入飽和期,各企業(yè)在投資模式、運(yùn)營(yíng)體系、成本控制、設(shè)計(jì)創(chuàng)新等方面都有一定的趨同性,投資專業(yè)如何提升行業(yè)認(rèn)知,提高拿地成功率,將成為員工自身甚至地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的重要要求。
本課程主要圍繞投資拓展的道、術(shù)與具體執(zhí)行等維度展開(kāi),從投資拓展趨勢(shì)、價(jià)值研判體系、拿地模式、并購(gòu)流程及使用收并購(gòu)的實(shí)操工具,結(jié)合眾多經(jīng)典案例,全面解析房地產(chǎn)投資拓展,增強(qiáng)地產(chǎn)投資管理者的投資管理和實(shí)操能力,幫助企業(yè)從投資拓展方面,打造強(qiáng)有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
課程收益
1、企業(yè)如何做好正確的拿地決策?分享標(biāo)桿房企拿地模式,掌握土地價(jià)值判斷方
法,熟練運(yùn)用項(xiàng)目最優(yōu)規(guī)劃、以及簡(jiǎn)潔實(shí)用的項(xiàng)目可行性方案的操作;
2、地產(chǎn)投資的全過(guò)程解析及風(fēng)險(xiǎn)防范;
3、各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?如何規(guī)避?
4、不同交易模式的項(xiàng)目投資測(cè)算工具、方法以及可行性研究;
5、不同交易模式的相關(guān)法律、稅務(wù)實(shí)務(wù)解析及防范。
課程亮點(diǎn)
1、理論 + 實(shí)操 + 案例,多管齊下,從本質(zhì)提升投拓能力及效率;
2、實(shí)戰(zhàn)派風(fēng)格,追求落地,針對(duì)性強(qiáng),解決實(shí)操痛點(diǎn);
3、體系性強(qiáng),手把手教學(xué),從填表到建模,讓你迅速精通投拓尤其是測(cè)算的各個(gè)門(mén)路;
4、循序漸進(jìn),風(fēng)格幽默,互動(dòng)性強(qiáng),學(xué)習(xí)過(guò)程充實(shí)而不失活躍。
授課方式
1、帶領(lǐng)學(xué)員構(gòu)建完整思維導(dǎo)圖,深度梳理投拓邏輯,并對(duì)重點(diǎn)知識(shí)進(jìn)行深度詳解;
2、案例教學(xué) — 依托實(shí)操案例和模型,讓學(xué)員學(xué)會(huì)如何將專業(yè)知識(shí)運(yùn)用實(shí)務(wù)環(huán)境;
3、隨堂練習(xí) — 在授課過(guò)程中穿插若干習(xí)題,幫助學(xué)員加深理解和記憶;
4、分組討論 — 組織學(xué)員進(jìn)行分組討論,培養(yǎng)主動(dòng)思考能力。
主講專家
張老師:現(xiàn)任某TOP20房企業(yè)務(wù)發(fā)展副總經(jīng)理,曾就職于深圳萬(wàn)科地產(chǎn)、卓越集團(tuán)、華潤(rùn)置地投資總。中山大學(xué)研究生、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè),六年房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí),及十一年房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)。從事投資工作至今,簽約項(xiàng)目三十一個(gè),項(xiàng)目種類涉及收并購(gòu)、城市更新、招拍掛等。簽約項(xiàng)目總面積八百萬(wàn)余平方米,總貨值超千億,完整跟進(jìn)多個(gè)收并購(gòu)及城市更新項(xiàng)目全流程,擁有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)。
課程綱要
第一節(jié):房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)與拿地決策
一、拿地決策
1、典型房企投資策略:
⑴ 私企:
① 案例:碧桂園的投資區(qū)域、打法、456和789鐵線要求
② 案例:融創(chuàng)的投資區(qū)域,收并購(gòu)鼻祖
③ 案例:萬(wàn)科的投資區(qū)域,最授權(quán)的管理機(jī)制
⑵ 國(guó)企:
① 案例:招商蛇口
2、土地價(jià)值判斷
⑴ 拿地方法:把握好天時(shí)、地利、人和
⑵ 拿地技巧:看城市、看區(qū)域、看項(xiàng)目、看收益
⑶ 項(xiàng)目研判的四個(gè)維度:土地、效益、市場(chǎng)、風(fēng)險(xiǎn)
二、投資交易模式
1、交易類型:一手項(xiàng)目、二手項(xiàng)目
2、交易模式特點(diǎn)及難點(diǎn):
⑴ 招拍掛交易方式簡(jiǎn)析
⑵ 收并購(gòu)交易方式簡(jiǎn)析
⑶ 城市更新交易方式簡(jiǎn)析
三、地產(chǎn)投資的流程
1、地產(chǎn)投資流程:招拍掛、收并購(gòu)、舊改
2、土地信息的收集:信息的來(lái)源與種類
3、土地信息初判:重要性維度與可行性維度
4、經(jīng)濟(jì)可行性研判:財(cái)務(wù)測(cè)算涵蓋內(nèi)容、輸出結(jié)果、評(píng)價(jià)指標(biāo)、投資標(biāo)準(zhǔn)
5、可行性研究報(bào)告
6、商務(wù)談判及交易方案:合作意向書(shū)、合作協(xié)議
7、投資達(dá)成
8、投資達(dá)成后事項(xiàng)
四、地產(chǎn)投資未來(lái)的趨勢(shì)與機(jī)遇把握
1、“三道紅線”作為樓市防火墻的建立,預(yù)示著下一個(gè)時(shí)代是資金為王的時(shí)代
2、22城集中供地政策讓“資金”成為房企第一生產(chǎn)力
3、“規(guī)模優(yōu)先”戰(zhàn)略調(diào)整至“防風(fēng)險(xiǎn)”
4、行業(yè)進(jìn)一步集中化,不是“拼”就是“死”成為眾多非第一梯隊(duì)房企的困局
5、多元化、房產(chǎn)資產(chǎn)化金融化、更新改造是房地產(chǎn)必然的趨勢(shì)
第二節(jié):房地產(chǎn)投資測(cè)算【問(wèn)題1、2、3、4、5】
一、投資測(cè)算的經(jīng)濟(jì)可行性研判
1、財(cái)務(wù)測(cè)算的基本邏輯:模擬一條項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)金流,定量的論證項(xiàng)目的
經(jīng)濟(jì)可行性,以幫助投資者決策
2、財(cái)務(wù)測(cè)算的前提輸入條件:
⑴ 設(shè)計(jì)規(guī)劃指標(biāo)
⑵ 銷(xiāo)售計(jì)劃
⑶ 運(yùn)營(yíng)計(jì)劃
⑷ 土地成本
⑸ 建安成本:全成本構(gòu)成、影響成本的主要因素(容積率、停車(chē)效率、場(chǎng)地條
件、紅線外投入、車(chē)位、裝配式建筑、財(cái)務(wù)費(fèi)用)
⑹ 三費(fèi):管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用
⑺ 三稅:增值稅、土增稅、所得稅
⑻ 經(jīng)營(yíng)物業(yè)假設(shè)
⑼ 融資方案
3、財(cái)務(wù)測(cè)算的輸出結(jié)果:
⑴ 核心評(píng)價(jià)指標(biāo)
⑵ 現(xiàn)金流量圖
⑶ 敏感性分析
4、生成可行性研究報(bào)告
二、財(cái)務(wù)測(cè)算模塊解析
1、招拍掛項(xiàng)目測(cè)算
⑴ 城市板塊深化研究:如何充分認(rèn)知市場(chǎng)
⑵ 測(cè)算視角下的產(chǎn)品最優(yōu)化:怎樣提高貨值?
⑶ 測(cè)算視角下的成本最優(yōu)化:怎樣降低成本?
2、收并購(gòu)項(xiàng)目測(cè)算
⑴ 溢價(jià)的處理:直接處理、間接處理
⑵ 稅務(wù)的特殊處理
⑶ 不同交易架構(gòu)對(duì)測(cè)算的影響
三、拿地強(qiáng)排詳解:
1、拿地強(qiáng)排概述:
⑴ 強(qiáng)排的目的是什么
⑵ 強(qiáng)排需要做什么
⑶ 為什么制定強(qiáng)排流程控制
⑷ 強(qiáng)排操作路徑
2、強(qiáng)排前期準(zhǔn)備三步法
⑴ 地塊特征分析
⑵ 規(guī)劃要點(diǎn)及條件輸入
⑶ 營(yíng)銷(xiāo)條件輸入
3、強(qiáng)排設(shè)計(jì)五重奏
⑴ 產(chǎn)品功能落位
⑵ 選擇使用產(chǎn)品
⑶ 底商計(jì)算
⑷ 合理強(qiáng)排
⑸ 多方案比選
4、強(qiáng)排貨值分析:
四、投資測(cè)算實(shí)例操練
1、投資測(cè)算不同階段:
⑴ 初判可研階段
⑵ 詳判定案階段
⑶ 項(xiàng)目可研階段
2、測(cè)算內(nèi)容:主要科目解讀:全成本科目、利潤(rùn)表及現(xiàn)金流量表
3、測(cè)算依據(jù):專業(yè)板塊專業(yè)報(bào)告
4、全成本解讀:
5、投資階段影響單方建造成本因素:容積率、停車(chē)效率、場(chǎng)地條件、紅線外景
觀、車(chē)位售價(jià)、裝配式技術(shù)、財(cái)務(wù)費(fèi)用
6、投資測(cè)算實(shí)戰(zhàn)演練
⑴ 第一步:項(xiàng)目定位
⑵ 第二步:戶配及規(guī)劃方案
⑶ 第三步:運(yùn)營(yíng)計(jì)劃示例
⑷ 第四步:測(cè)算演練詳解
⑸ 第五步:壓力測(cè)算
7、投資測(cè)算練習(xí):算土增稅、算利潤(rùn)率、算地價(jià)、算最低售價(jià)
第三節(jié):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程全稅種稅收籌劃方案
一、主要稅種的要點(diǎn)
1、主要稅種介紹:增值稅、土增稅、企業(yè)/個(gè)人所得稅、契稅、印花稅
二、開(kāi)發(fā)稅務(wù)問(wèn)題
1、不同拿地模式應(yīng)關(guān)注的稅務(wù)問(wèn)題
⑴ 一級(jí)市場(chǎng):招拍掛/勾地,一二級(jí)聯(lián)動(dòng),三舊改造
⑵ 二級(jí)市場(chǎng):土地轉(zhuǎn)讓,股權(quán)收購(gòu),增資擴(kuò)股,合作開(kāi)發(fā),土地作價(jià)入股,聯(lián)
營(yíng)型,委托代建
三、收并購(gòu)財(cái)稅問(wèn)題處理
1、多段式操作:兩次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
2、票據(jù)金額的處理
3、間接、分段收購(gòu)
4、分配物業(yè)
5、固定利潤(rùn)分配
6、往來(lái)款支付溢價(jià)
7、品牌輸出、代建
第四節(jié):投資相關(guān)法律實(shí)務(wù)
一、在建工程轉(zhuǎn)讓
1、法律特點(diǎn)及適用情況:交易前提、交易特點(diǎn)、適用情況
2、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施
3、在建工程轉(zhuǎn)讓的特殊情況:未達(dá)到25%投資額的處理方案
二、股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)
1、法律特點(diǎn)及優(yōu)劣勢(shì)
2、法律風(fēng)險(xiǎn):土地風(fēng)險(xiǎn)、股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
3、法律風(fēng)險(xiǎn)防范
⑴ 股權(quán)收購(gòu)之買(mǎi)新不買(mǎi)舊
⑵ 股權(quán)收購(gòu)之收購(gòu)還是增資
⑶ 股權(quán)收購(gòu)之直接收購(gòu)還是間接收購(gòu)
⑷ 收購(gòu)前法律財(cái)務(wù)盡職調(diào)查,合同設(shè)置相應(yīng)條款
4、股權(quán)收購(gòu)的特殊情況
⑴ 土地尚未落實(shí)
⑵ 目標(biāo)股權(quán)有瑕疵
⑶ 有前置審批要求:國(guó)資股權(quán),外資股權(quán)
⑷ 特殊情況的股權(quán)收購(gòu):分立公司、股權(quán)退出、小股操盤(pán)
三、聯(lián)營(yíng)型合作開(kāi)發(fā)
1、法律特點(diǎn)
2、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施
四、委托代建代管
1、法律特點(diǎn)及適用情況:交易前提、交易特點(diǎn)、適用情況
2、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施:合作模式、風(fēng)控措施
五、投資法務(wù)盡職調(diào)查
1、盡職調(diào)查:財(cái)務(wù)、法務(wù)盡調(diào)元素
2、需發(fā)表意見(jiàn)及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估
⑴ 基礎(chǔ)信息調(diào)查
⑵ 股權(quán)并購(gòu)類法務(wù)風(fēng)控
⑶ 股權(quán)并購(gòu)類稅務(wù)風(fēng)控
⑷ 資產(chǎn)收購(gòu)類法務(wù)風(fēng)控
⑸ 權(quán)益合作 — 代建 & 權(quán)益收購(gòu)
六、投資法務(wù)設(shè)計(jì)思路
1、如何設(shè)置交易架構(gòu)
① 案例:復(fù)雜資產(chǎn)關(guān)系的交易架構(gòu)設(shè)置
② 案例:不良資產(chǎn)項(xiàng)目的交易架構(gòu)設(shè)置
③ 案例:一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目的交易架構(gòu)設(shè)置
④ 案例:爛尾樓項(xiàng)目的交易架構(gòu)設(shè)置
2、如何約定交易價(jià)款【案例1、2、3、4】
3、資金支付原則、節(jié)奏設(shè)計(jì)思路
4、違約責(zé)任設(shè)計(jì)思路
七、合作項(xiàng)目公司管理約定
1、控股和參股項(xiàng)目的主要協(xié)議
2、操盤(pán)方與參股方項(xiàng)目管理
3、合作協(xié)議中的主要約定內(nèi)容
八、投資法務(wù)疑難雜癥
1、標(biāo)的資產(chǎn)的自身瑕疵
① 案例:坂田項(xiàng)目(規(guī)劃沖突)
② 案例:南山項(xiàng)目(拆遷不可控)
③ 案例:惠州項(xiàng)目(土地?zé)o法移交)
2、行政審批的風(fēng)險(xiǎn)
④ 案例:龍崗項(xiàng)目(政策變化)
3、或有負(fù)債出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
⑤ 案例:平湖項(xiàng)目(涉訴)
4、土地成本及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
⑥ 案例:寶安項(xiàng)目(土地成本是否抵稅)
5、合作方風(fēng)險(xiǎn)
⑦ 案例:資產(chǎn)包(優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán))
⑧ 案例:惠州項(xiàng)目(合作方意愿)
第五節(jié):房地產(chǎn)融資方式及策略
一、中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀和前景
1、穿透原則精準(zhǔn)打擊銀行、信托渠道灰色地帶
2、當(dāng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)存融資方式
3、更多房企尋求合作,“大魚(yú)吃小魚(yú)”也愈演愈烈
4、資產(chǎn)證券化開(kāi)始快速發(fā)展
5、融資分化指引地產(chǎn)未來(lái)方向
二、房地產(chǎn)融資產(chǎn)品
1、銀行資金
2、房地產(chǎn)信托資金
3、房地產(chǎn)保險(xiǎn)資金
4、地方及國(guó)有金控平臺(tái)
5、房地產(chǎn)企業(yè)債券
6、房地產(chǎn)公司上市
7、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理計(jì)劃
8、中小房企與房地產(chǎn)私募基金
9、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化
三、房地產(chǎn)表外融資
1、表外融資概念
2、表外融資模式
⑴ 通過(guò)非并表企業(yè)進(jìn)行常規(guī)性融資
⑵ 合并報(bào)表內(nèi)的明股實(shí)債融資
⑶ 合并報(bào)表外的明股實(shí)債融資
⑷ 通過(guò)ABS減少有息負(fù)債或進(jìn)行出表
⑸ 以應(yīng)付款類科目的形式進(jìn)行融資
3、表外融資的作用:債務(wù)隱形化,優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)
4、表外融資識(shí)別
四、房地產(chǎn)收并購(gòu)前融
1、房地產(chǎn)前融概念
2、地產(chǎn)前融模式
⑴ 銀行前融-表內(nèi)外資金全周期覆蓋
⑵ 信托前融 ①“四三二”投資差額
⑶ 信托前融 ② 優(yōu)先股+次級(jí)債
⑷ 信托前融 ③ 小股+大債
⑸ 信托前融 ④ 股權(quán)收益權(quán)
⑹ 信托前融 ⑤ 資產(chǎn)收益權(quán)
⑺ 信托前融 ⑥ 股權(quán)投資+對(duì)賭
⑻ 信托前融 ⑦ 應(yīng)收賬款融資
3、收并購(gòu)項(xiàng)目前融
五、地產(chǎn)私募資金投資模式
1、被禁的幾種模式
2、可行的模式
3、特殊模式
第六節(jié):產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資
一、產(chǎn)業(yè)勾地的理論
1、理論支撐
2、產(chǎn)生背景
3、產(chǎn)業(yè)勾地的模式
4、產(chǎn)業(yè)勾地的生意邏輯
5、產(chǎn)業(yè)勾地的要素條件
6、產(chǎn)業(yè)勾地的流程
7、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式
二、產(chǎn)業(yè)勾地的幾類方式
1、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)勾地模式:華夏幸福
2、科技地產(chǎn)勾地模式:碧桂園、首創(chuàng)置業(yè)
3、創(chuàng)業(yè)孵化空間勾地模式:萬(wàn)科
4、醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)勾地模式:綠城、萬(wàn)科
5、文化旅游產(chǎn)業(yè)勾地模式:恒大、華僑城、萬(wàn)達(dá)、港中旅
6、教育產(chǎn)業(yè)勾地模式:碧桂園、綠地、陽(yáng)光城
7、典型產(chǎn)業(yè)勾地模式總結(jié)
三、產(chǎn)業(yè)合作模式
1、分塊開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)
2、產(chǎn)業(yè)勾地的主要方式
3、產(chǎn)業(yè)勾地選址
4、產(chǎn)業(yè)勾地選址流程
四、分城市產(chǎn)業(yè)勾地策略
1、政府政策環(huán)境分析,產(chǎn)業(yè)策劃方案結(jié)構(gòu)
2、重點(diǎn)城市分析:北京、天津、青島、濟(jì)南、鄭州、南京
五、勾地關(guān)鍵要素
1、土地出讓門(mén)檻設(shè)置
2、勾地案例:恒大長(zhǎng)沙大王山片區(qū)案例
六、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)代表
1、案例:聯(lián)東
2、案例:天安