土地增值稅清算管理規(guī)程解析與清算全攻略實務

土地增值稅清算管理規(guī)程解析與清算全攻略實務(張輝)課程介紹：

土地增值稅立法、穩(wěn)調(diào)控、嚴征管背景下的房地產(chǎn)業(yè)：
  ——土地增值稅清算管理規(guī)程解析與清算全攻略實務專題

‖專題背景‖     
以前，國家審計署審計國稅局，地方審計局審計地稅局。國地稅合并后，統(tǒng)一由國家審計署審計稅務局，對原先的土地增值稅清算提出了更高的審計要求，要求嚴格控制土地增值稅的核定征收，要求嚴格按照稅法規(guī)定的時限進行土地增值稅清算，以前大量積壓的拖延清算情形將很快被解決……
土地增值稅因頻頻在稅企之間引發(fā)爭議，又被戲稱為“土地爭執(zhí)稅”，甚至有人稱之為“妖稅”。土地增值稅就是個磨人的小妖精，不但企業(yè)和財務人員受盡折磨，稅務局和清算中介機構(gòu)也并不輕松。伴隨著土地增值稅法征求意見稿的正式出臺，土地增值稅立法已經(jīng)提上了議事日程，土地增值稅立法對于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響幾何，對土地增值稅的清算管理又會提出什么新的挑戰(zhàn)呢？本次課程將為您答疑解惑。
對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，土地增值稅清算是最后一關(guān)。課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，其計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認、扣除法和評估法計算增值額的運用、超率累進稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復雜、申報較難的直接稅種。怎么立項對企業(yè)更有利？取得何種發(fā)票對土地增值稅更有利？為幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅清算工作，防范稅務風險，加強后土地增值稅立法時代房地產(chǎn)企業(yè)成本核算，特開設(shè)本課程。
該稅種地區(qū)間政策口徑差異大，稅企爭議多，清算中稍有疏漏，就會導致上千萬稅款的損失。企業(yè)在清算中，應如何準確把握政策，準備最佳方案，應對清算風暴？本次課程依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，結(jié)合本省相關(guān)規(guī)定，通過實例解析，全方位地解讀土地增值稅的政策，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導和交流土地增值稅清算工作的經(jīng)驗，以期達到徹底化解土地增值稅稅務稽查涉稅法律風險之目的。

‖專題收益‖
1．詳解土地增值稅立法對房地產(chǎn)企業(yè)的影響與應對策略；
2．詳解四川省稅務局土地增值稅新管理規(guī)程以及房企應對策略；
3．詳解新形勢下土地增值稅的難點與應對策略并掌握清算技巧；
4．詳解土地增值稅籌劃方法與節(jié)稅高招；
5．熟練掌握土地增值稅清算流程及計算方法。

‖主講專家‖
張 輝：注冊稅務師，注冊會計師，國家稅務總局揚州稅務干部進修學院兼職教授；具有二十多年的基層稅務工作經(jīng)驗，先后從事過征管、稅政、評估以及稅務行政復議等工作；專精于房地產(chǎn)涉稅爭議、稅務訴訟、行政復議、涉稅談判的事宜，長期在全國巡講財稅專題。擅長講授：稅務風險的評估與管控、資本交易與稅收風險管控、稅務稽查風險防范與防范、稅企爭議和納稅人權(quán)益保護、房地產(chǎn)開發(fā)全程票據(jù)財稅處理技巧與稅務風險控制、房地產(chǎn)稅務風險控制與籌劃、房地產(chǎn)投融資與重組稅務處理、企業(yè)資本運營稅務規(guī)劃與稅收風險管理、土地增值稅涉稅風險及防范等課題；授課風格幽默詼諧，辛辣實操，親和力強，關(guān)注學員感受，是位極具人格魅力的老師；其講授的課程理論聯(lián)系實際、深入淺出，重點突出，現(xiàn)場案例分析并解決學員實際問題；有豐富實踐案例、既有高度又有深度，切實能幫助客戶落地。深受學員喜愛！

‖主講內(nèi)容‖

一．土地增值稅清算與企業(yè)所得稅匯算清繳的區(qū)別聯(lián)系

二．土地增值稅的清算單位
1．建設(shè)用地規(guī)劃許可證與建設(shè)工程規(guī)劃許可證
2．普通住宅和非普通住宅
3．地下車位屬于住宅還是非住宅

三．土地增值稅的清算時間
1．通知清算的情形
2．法定清算的情形

四．土地增值稅的收入復核
1．開發(fā)產(chǎn)品的直接銷售收入
⑴ 更名費 / 面積誤差 / 延期交房 / 雙合同
2．開發(fā)產(chǎn)品對外抵償債務
3．開發(fā)產(chǎn)品抵頂應付股息
4．開發(fā)產(chǎn)品的抵銷交易
5．開發(fā)產(chǎn)品的員工內(nèi)部認購
6．回遷房的視同銷售
7．增值稅一般計稅項目的土地增值稅收入

五．銷售稅金的復核
1．營業(yè)稅時代的稅金
2．增值稅時代的稅金
3．會計核算變化的稅務應對

六．開發(fā)成本的復核
1．土地成本的復核：
⑴ 土地出讓金
⑵ 土地出讓金返還
⑶ 市政配套費
⑷ 代建市政設(shè)施
⑸ 代建非市政設(shè)施
⑹ 土地閑置費
⑺ 土地成本與契稅的關(guān)系
⑻ 土地成本的分配
2．前期工程費：
⑴ 招標代理費
⑵ 勘察設(shè)計
⑶ 場地通平
3．建筑成本的復核：
⑴ 工程造價的審核
⑵ 大額長期未付款的審核
⑶ 向第三方付款的審核
⑷ 向本單位其他賬戶付款的審核
⑸ 建筑企業(yè)在項目地預繳稅款的審核
4．基礎(chǔ)設(shè)施：
⑴ 屬于土地成本的情形
⑵ 屬于基礎(chǔ)設(shè)施的情形
⑶ 占道停車位的稅務處理
5．公共配套設(shè)施：
⑴ 產(chǎn)權(quán)屬于政府的公共配套設(shè)施
⑵ 產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的公共配套設(shè)施：
① 法律規(guī)定屬于全體業(yè)主
② 商品房買賣合同約定屬于全體業(yè)主
③ 地下人防車位
6．開發(fā)間接費：
⑴ 與管理費用的區(qū)別
⑵ 現(xiàn)場施工管理人員
⑶ 樣板房裝修 
⑷ 歸集的截止時間

七．期間費用的審核
1．資本化利息
2．向金融機構(gòu)支付的利息
3．扣除限額

八．土地增值稅清算對企業(yè)所得稅的影響

九．土地增值稅清算后的開發(fā)產(chǎn)品銷售

十．專家現(xiàn)場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家

‖資    料‖本次2天專題配套的講義，政策輯要與案例集資料。

‖增值服務‖
☆ 參會學員可同時獲得最新19版房地產(chǎn)“財稅答疑”手冊一本。
☆ 企業(yè)還可獲贈工具書“土地增值稅清算全流程操作實務與案例”一本。

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