2023房地產(chǎn)開發(fā)各流程疑難問題處理與納稅籌劃思路創(chuàng)新專題班

培訓(xùn)關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)培訓(xùn),納稅籌劃培訓(xùn)

2023房地產(chǎn)開發(fā)各流程疑難問題處理與納稅籌劃思路創(chuàng)新專題班(胡俊坤)課程介紹：

‖專題背景‖     
    房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更多地選擇向一般納稅人采購以增大進項稅額抵扣嗎？錯！
    將房租轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理費可有效規(guī)避房產(chǎn)稅負擔嗎？不，那是典型的偷稅！
    股權(quán)轉(zhuǎn)讓更有助于房地產(chǎn)企規(guī)避增值稅、土地增值稅等一系列的稅種負擔？絕對不是，那樣大多會繳納更多的稅！
    子公司直接拿地開發(fā)？還是母公司拿地后再對子公司投資或者轉(zhuǎn)讓土地然后再開發(fā)？選擇前進是大多數(shù)人的選擇，但真理從來都掌握在少數(shù)在手中！ ……
    時代在變，認識在變！還在固守傳統(tǒng)的納稅籌劃思路顯然是沒有出路的！房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)納稅及其籌劃合規(guī)、合理、接地氣、可操作、零風(fēng)險，就必須進行思路的調(diào)整與變革，更需要創(chuàng)新！本課程通過典型案例的分析，以最新稅收政策為依據(jù)，以大數(shù)據(jù)智慧稅收征管為基礎(chǔ)，對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售全流程納稅籌劃思路進行適法性修正、合規(guī)性調(diào)整，確保納稅無后憂，實現(xiàn)籌劃零風(fēng)險。 

‖主講專家‖
胡俊坤
法律碩士、注冊稅務(wù)師、經(jīng)濟師，從事稅收工作超三十年，通財務(wù)，知稅收，曉法律，先后在《財政研究》、《經(jīng)濟研究參考》、《經(jīng)濟學(xué)消息報》、《涉外稅務(wù)》、《財會通訊》、《財會研究》、《財會月刊》、《稅務(wù)與經(jīng)濟》等中文核心報刊發(fā)表論文百余篇，發(fā)表實務(wù)類文章五、六百篇，有二十多篇文章被中國人民大學(xué)報刊復(fù)印資料全文轉(zhuǎn)載；出版有《新納稅申報表填報》、《個人所得稅法解讀》、《企業(yè)所得稅匯算清繳手冊》等，在業(yè)界享有“財稅百事通”、“稅法活字典”等稱號。先后在北京、上海、廣州、深圳、南京等一百多個城市舉辦過講座與培訓(xùn)。授課特點：總能將法律邏輯與會計嚴謹融為一體，實現(xiàn)豐滿理論與骨感實操的和諧統(tǒng)一，睿智中飽含幽默，調(diào)侃中盡顯專業(yè)。

‖專題收益‖
1．認清納稅籌劃的本質(zhì) – 合規(guī)、合理、可操作、出效益；
2．洞穿當前大數(shù)據(jù)智慧稅收征管背景下企業(yè)面臨的涉稅風(fēng)險； 
3．得一雙慧眼，看穿主流納稅籌劃思路和方法的不足與錯弊；
4．全面修正錯誤的納稅籌劃思路，確保企業(yè)實現(xiàn)利益最大化；
5．適用大數(shù)據(jù)征管形勢，實現(xiàn)納稅籌劃理念的調(diào)整與變革；
6．促進企業(yè)納稅籌劃能力的提升，有效實施涉稅風(fēng)險防控。

‖主講大綱‖

序 言：傳統(tǒng)避稅與籌劃方法已失去生存空間
1．金稅四期智慧稅務(wù)讓偷稅無處遁形
2．傳統(tǒng)粗暴式避稅籌劃實質(zhì)屬于偷稅
【案例】做假賬、核定征收、虛開發(fā)票、陰陽合同……
3．傳統(tǒng)粗暴式避稅籌劃風(fēng)險巨大損失大于收益
【案例】范冰冰案與鄭爽案有何差異？有什么警示？
【分析】薇婭與李佳琦為什么會有不同的命運？無比較無傷害！ 
4．數(shù)智時代呼喚專業(yè)的、合規(guī)的納稅籌劃 真正的納稅籌劃從來都不會也不應(yīng)該消失，粗暴式納稅籌劃本不該存在！

第一節(jié)、納稅籌劃急需理性認知與思維創(chuàng)新
1．您真的理解納稅籌劃嗎？兩個案例測試一下
【案例】將房屋租金轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理根本就是偷稅！
【案例】捐贈物資用于抗疫免征增值稅政策讓企業(yè)繳納更多的稅！
2．多維度把握和理解納稅籌劃的概念與特征
3．一個案例告訴您什么是真正的納稅籌劃
【案例】為什么說作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人采購材料時爭取進項稅額最大是欠正確的？
【思考】新冠疫情持續(xù)、不確定背景下，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金與利潤孰輕孰重？          
4．企業(yè)合規(guī)納稅及籌劃的“胡氏判定法”及運用
5．請所謂的專業(yè)機構(gòu)進行納稅籌劃可以實現(xiàn)納稅零風(fēng)險？
【案例】薇婭案后的相關(guān)公告或許能說明問題
6．知名公司的面試題提示納稅籌劃合規(guī)的真諦

第二節(jié)、土地受讓環(huán)節(jié)的納稅籌劃及其風(fēng)險控制
1．土地取得階段涉稅業(yè)務(wù)疑難問題
⑴ 補交增加容積率的土地差價是否需要補交印花稅？
⑵ 招拍掛方式獲得的土地必須繳納耕地占用稅嗎？
⑶ 耕地占用稅是否構(gòu)成印花稅的依據(jù)？
⑷ 拆遷安置費用是否作為契稅的計算依據(jù)？
⑸ 印花稅法施行后土地使用權(quán)證書要繳印花稅嗎？
⑹ 取得土地返還款是確認收入還是沖減成本？
⑺ 耕地占用稅是否作為契稅的計稅依據(jù)？
⑻ 土地使用稅是否可以計入開發(fā)成本？
⑼ 計算增值稅時拆遷費能否抵減銷售額？
2．土地受讓環(huán)節(jié)的稅收籌劃與案例分析
⑴ 土地受讓主體的選擇的納稅籌劃分析
【案例】子公司直接拿地開發(fā)？還是母公司拿地后“轉(zhuǎn)讓”給子公司再開發(fā)？
⑵ 土地返還款變更名目或者主體納稅籌劃分析
【案例與分析】將土地返還款變更為“文化發(fā)展扶持獎勵基金”完美規(guī)避土地增值稅義務(wù)案例分析。
⑶ 房地產(chǎn)企業(yè)最忌諱的拿地方式 — 股權(quán)收購
【案例】以收購股權(quán)方式獲得土地是否可行？有什么風(fēng)險？如果已經(jīng)通過股權(quán)收購方式取得了土地又該如何進行籌劃？
⑷ 以不同商業(yè)目的調(diào)節(jié)土地價款是否可行？
【案例】某項目上有拆遷房，同時擬開發(fā)項目中有別墅，有商鋪，有住宅，該如何籌劃？
⑸ 拿地環(huán)節(jié)發(fā)生的紅線外費用的統(tǒng)籌籌劃與運用
【案例】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地時，政府要求在附近修建道路或者橋梁，那么這些紅線外項目在增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是否作視同銷售？其對應(yīng)的進項能否抵扣？對應(yīng)成本費用能否在土地增值稅與企業(yè)所得稅上扣除？這些都需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行綜合考慮，并選擇正確的也是唯一的處理方法進行籌劃。但道理并不復(fù)雜。

第三節(jié)、規(guī)劃設(shè)計階段的納稅處理及其風(fēng)險防控
一、規(guī)劃設(shè)施階段的涉稅疑難問題與處置
1．房地產(chǎn)設(shè)計合同是否需要繳納印花稅？
2．向境外支付規(guī)劃設(shè)計費時應(yīng)否扣繳增值稅？
3．向境外支付設(shè)計費時如何扣繳企業(yè)所得稅？
4．甲方承擔設(shè)計方的差旅費該如何處理？
5．境外企業(yè)提供設(shè)計咨詢服務(wù)是否扣稅？
二、規(guī)劃設(shè)計階段的納稅籌劃與案例運用
1．設(shè)計企業(yè)可否選擇做小規(guī)模納稅人？
【案例】增值稅兩類納稅人選擇的籌劃思路包括增值率與抵扣率差別法
2．開發(fā)銷售、合作建房與代理建房的選擇與籌劃
【案例】合作建房其實是個坑，沒有經(jīng)歷永遠不知道水有多深!不僅政策限制多，而且實際籌劃也很難有受益。
3．前期規(guī)劃設(shè)計費的資本化與費用化選擇與籌劃
4．以增值稅換土地增值稅的籌劃運作錯弊分析
【案例與分析】以增值稅換取土地增值稅可謂是主流的納稅籌劃思路。但某公司由于操作不當，被稅務(wù)機關(guān)稽查后按反避稅處理！給企業(yè)更多的啟示。

第四節(jié)、建設(shè)開發(fā)階段的納稅籌劃及其風(fēng)險防控
一、建設(shè)開發(fā)階段的涉稅疑難問題與處置
1．企業(yè)間的借款合同是否需要繳納印花稅？
2．印花稅能否計入到房地產(chǎn)開發(fā)成本？
3．開發(fā)期間的土地使用稅是資本化還是費用化？
4．供開發(fā)使用的房產(chǎn)是否繳納土地使用稅？
5．開發(fā)進程中的臨時設(shè)施是否需要繳納房產(chǎn)稅？
6．勞務(wù)工費用的如何規(guī)范地進行稅前扣除？
7．選擇向一般納稅人采購還是向小規(guī)模納稅人采購？
8．應(yīng)否協(xié)助建筑施工企業(yè)適用簡易征收？
9．貸款利息及相關(guān)業(yè)務(wù)的進項稅額能否抵扣
10．差旅費的進項稅額到底能否抵扣？
11．交際應(yīng)酬費用中的進項稅額能否抵扣？
12．紅線外項目是否視同銷售？進項能否抵扣？
13．勞務(wù)費用外包是否可以進行增值稅抵扣籌劃？
14．共同成本包括哪些，如何進行合理分攤？
15．設(shè)計與建安勞務(wù)一并提供時，房開企業(yè)應(yīng)如何索票？
16．銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑勞務(wù)應(yīng)提供什么發(fā)票？
17．銷售電梯并負擔安裝應(yīng)提供什么發(fā)票？
18．房企與建筑企業(yè)間的違約金該如何規(guī)避風(fēng)險？
19．發(fā)票是否具有收付款憑證的法律效力？如何規(guī)避？
20．甲方提供材料與甲方提供設(shè)備時房企應(yīng)如何索要發(fā)票？ 
21．甲供材發(fā)票可否在土地增值稅和企業(yè)所得稅前扣除？ 
22．銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)如何納稅？ 
23．甲供材中，房企應(yīng)否選擇采購高稅率材料？
24．單獨修建的營銷設(shè)施費，在土地增值稅清算中如何扣除？  
25．單獨修建營銷設(shè)施費，在所得稅前如何扣除？
26．售樓處交不交房產(chǎn)稅？ 交不交土地使用稅？
27．精裝修費用能否作為土地增值稅成本項目扣除？
28．計算土地增值稅時，購買的家具能否計入開發(fā)成本？
29．什么是借款利息？借款利息就是本金與利率的乘積嗎？
30．借款利息應(yīng)當取得何種規(guī)范的票據(jù)與憑證？
31．企業(yè)之間的借款利息該如何進行涉稅處理？
32．企業(yè)向個人的借款利息該如何進行處理規(guī)范？
33．借款利息涉稅風(fēng)險規(guī)避的綜合籌劃案例分析
34．關(guān)聯(lián)方借款利息涉稅風(fēng)險規(guī)避技巧有哪些？
二、建設(shè)開發(fā)階段的納稅籌劃與案例運用
1．開發(fā)項目材料采購的選擇與運用。
【案例】作為增值稅一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，到底應(yīng)當向一般納稅人采購
以增大進項稅額的抵扣還是考慮向小規(guī)模納稅人采購呢？案例分析可能出乎您的意料！
2．分期開發(fā)與一次性開發(fā)的選擇與選擇。
【案例與分析】分期開發(fā)的則分期清算，一次性開發(fā)的大多一次性清算。因而分期開發(fā)可以在相當程度上延遲清算，以獲取時間價值。但事實上，這種思路可能并不是正確的。納稅籌劃從來都不是稅收負擔最小，也不是利潤最大，而是風(fēng)險最小，通俗地講，活下去才是王道！
3．開發(fā)建設(shè)階段土地使用稅擠入成本并不是個好主意。
4．成本增肥思路與土地增值稅籌劃。
【案例】如何選擇運用直接成本法、成本系數(shù)法、建筑面積法、占地面積法，有效規(guī)避土地增值稅的納稅負擔。
5．房地產(chǎn)開發(fā)融資的納稅籌劃與全稅種綜合運用
【案例】通過合同、憑證，特別是業(yè)務(wù)的調(diào)整，把開發(fā)過程中借款利息的增值稅進項稅額不得抵扣、借款利息沒有發(fā)票，或者有發(fā)票但利息畸高企業(yè)所得稅必須進行納稅調(diào)整等一系列風(fēng)險予以化解和規(guī)避，使企業(yè)獲取最大化的稅收收益。
6．簡易征收中的合作與共贏。
【案例】與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作的建筑施工企業(yè)擬讓開發(fā)企業(yè)采購部分設(shè)備與材料進而滿足其簡易征收的條件，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是否應(yīng)當預(yù)以配合？大多房企不愿意配合，其實吃虧是福。
7．裝修費用的運用與籌劃。
8．園林綠化費用的流程再造與籌劃
【案例】如何有效地利用開發(fā)項目的綠化成本與費用，統(tǒng)籌開展增值稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅三個方面稅種負擔的全面優(yōu)化。

第五節(jié)、產(chǎn)品銷售階段的納稅籌劃與風(fēng)險防控
一、產(chǎn)品銷售階段的疑難問題與風(fēng)險控制
1．土地使用稅房產(chǎn)稅納稅義務(wù)究竟何時終止？
2．房地產(chǎn)企業(yè)的商品房是否需要繳納房產(chǎn)稅？
3．將商品房用作售樓部時是否繳納房產(chǎn)稅？
4．收取預(yù)收款時如何開具不征稅發(fā)票？
5．預(yù)繳土地增值稅時收入額含不含增值稅？
6．預(yù)繳的土地增值稅能否在計算企業(yè)所得稅時扣除？
7．什么情況下不再預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅？
8．預(yù)繳企業(yè)所得稅時能否扣除相關(guān)的期間費用？
9．預(yù)售收入作為廣告費業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)嗎？
10．賣精裝房送家電、家俱等是否應(yīng)該是同銷售繳納增值稅？
11．買房子送車位、閣樓如何納稅？
12．哪些營銷行為和發(fā)票會產(chǎn)生個人所得稅風(fēng)險？如何防范？ 
13．銷售階段支付及收取違約金是否納稅？是否需要開具發(fā)票？ 
14．“拆一還一”如何進行納稅處理？
15．將開發(fā)商品房轉(zhuǎn)作自用房產(chǎn)是否視同銷售？
二、產(chǎn)品銷售階段的納稅籌劃與案例分析
1．控制銷售收入的臨界點籌劃其實是個錯誤
【案例】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)利用銷售收入，特別是控制好銷售收入，以確保其能夠?qū)⒃鲋德士刂圃?0%以內(nèi)以享受土地增值稅稅收優(yōu)惠。這看似是一個好主意，但在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，這種籌劃思路基本上不能落地。
2．設(shè)立子公司增加廣告費等費用扣除
【案例】房產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)招待費、廣告費與業(yè)務(wù)宣傳費大多會超標的，在繳納企業(yè)所得稅時大多需要進行調(diào)整并繳納企業(yè)所得稅的，因此有必要采取一系列的措施進行規(guī)避和籌劃，確保歐陽了大化的收益。當然這其中是存在風(fēng)險的，應(yīng)注意控制好籌劃風(fēng)險。
3．拆遷戶安置與視同銷售業(yè)務(wù)的籌劃
4．業(yè)務(wù)招待費臨界點籌劃與控制難以通行
5．將業(yè)務(wù)招待費轉(zhuǎn)換為業(yè)務(wù)宣傳費籌劃
【案例】將業(yè)務(wù)招待費轉(zhuǎn)換為業(yè)務(wù)宣傳費籌劃可謂主流。應(yīng)當說其思路是正確的，但利用這種思路籌劃往往使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得不償失，即最終的付出可能比收益更大。
6．全年一次性獎金政策運用與納稅籌劃
【案例】全年一次性獎金納稅籌劃的三個維度與一個注意事項。
7．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管的納稅籌劃
【案例】如何有效運用現(xiàn)行的個人所得稅政策，將企業(yè)董事、監(jiān)事等高管人員的個人所得稅降到最低，實現(xiàn)個人財富與企業(yè)利潤的雙贏？
8．房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當慎用的減免稅政策
【案例】對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，企業(yè)重組免稅政策可以用，但適用之后稅負不降反增，因此，把握好政策是最關(guān)鍵的。
9．自用房產(chǎn)的電梯與裝修如何不用繳納房產(chǎn)稅
10．開發(fā)房產(chǎn)缺失票據(jù)時如何有效實施納稅籌劃
11．開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)如何規(guī)避才能不繳土地增值稅

第六節(jié)、物業(yè)管理與持有物業(yè)的納稅籌劃及風(fēng)險防控
一、將房租轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理收費是典型的偷稅
二、房產(chǎn)出租中動產(chǎn)、土地與房產(chǎn)的分拆籌劃
三、納稅籌劃失敗后的再籌劃！
【案例】將房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理后失敗了，那么如何在失敗的籌劃基礎(chǔ)上繼續(xù)籌劃呢？不妨利用合同法、稅法等的規(guī)定繼續(xù)籌劃。總之一句話，不要浪費任何可以扣除的費用。

第七節(jié)、現(xiàn)場互動：學(xué)員問、老師答、疑難問題不用怕

‖資    料‖本次2天專題的配套講義，政策輯要與案例集資料。
‖增值服務(wù)‖☆ 參會學(xué)員可享房地產(chǎn)企業(yè)管理教育網(wǎng)會員積分贈送服務(wù)：稅法查詢、納稅
輔導(dǎo)、在線專家答疑、遠程教育、網(wǎng)上信息檢索、QQ論壇交流。
☆ 參會學(xué)員還可同時獲得最新版“房地產(chǎn)財稅答疑”手冊一本。

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